La crisis de la vivienda se ha consolidado como uno de los principales problemas estructurales en España, especialmente en las ciudades. El aumento sostenido de los precios, la dificultad de acceso a una vivienda digna y adecuada y la creciente presión sobre los mercados residenciales han puesto de manifiesto un profundo desajuste entre oferta y demanda que afecta de forma especialmente intensa a los colectivos más vulnerables, así como a amplias capas de la población urbana.
Los diagnósticos recientes del Banco de España han señalado cómo esta situación responde a una combinación de factores estructurales: el impacto de la demanda migratoria en los principales ámbitos urbanos, el peso creciente del capital extranjero y del alquiler turístico, el encarecimiento de los costes de construcción, la evolución de los tipos de interés y la persistencia de un elevado parque de vivienda vacía que no logra activarse. A ello se suman las proyecciones demográficas del INE, que anticipan un crecimiento poblacional robusto en las próximas décadas, impulsado fundamentalmente por la migración, lo que genera un déficit acumulado de vivienda difícil de resolver únicamente mediante la construcción de nueva oferta.
En este contexto, consideramos necesario —al igual que diferentes estudios y expertos en el ámbito— advertir sobre los riesgos de apostar de forma exclusiva por una construcción masiva de vivienda nueva. La experiencia de ciclos anteriores muestra que una respuesta basada en el consumo extensivo de suelo y en proyecciones demográficas volátiles puede derivar en desequilibrios territoriales, impactos ambientales irreversibles y escenarios de sobreoferta y especulación similares a los de la burbuja inmobiliaria ya conocida.
Frente a ello, cobra fuerza la necesidad de diversificar las estrategias de respuesta, reforzando el papel de las políticas públicas de vivienda y explorando alternativas que actúen sobre la ciudad existente.
Este es, de hecho, uno de nuestros principales deseos para este año que casi empieza.
Abordando el problema de la vivienda desde la regeneración urbana
En este marco, la regeneración urbana emerge como una vía estructural —no la única, pero sí central— para ampliar y mejorar la oferta de vivienda, en estrecha articulación con las políticas públicas de vivienda. La rehabilitación del parque inmobiliario existente, la movilización de viviendas vacías, la ampliación y adaptación de viviendas obsoletas y, cuando la normativa lo permite, el aprovechamiento de márgenes de edificabilidad no consumidos constituyen palancas clave para responder a la necesidad de vivienda sin incrementar el suelo artificializado.
Lejos de ser únicamente espacios problemáticos, muchos barrios degradados o vulnerables presentan hoy condiciones estratégicas para intervenir: infraestructuras ya consolidadas, baja intensidad edificatoria en relación con su capacidad urbana, proximidad a redes de servicios y equipamientos y un importante potencial para mejorar las condiciones de habitabilidad y cohesión social. Actuar en estos ámbitos permite no solo mejorar la calidad de vida de la población residente, sino también activar vivienda infrautilizada y reforzar el parque residencial existente, contribuyendo a una respuesta más sostenible y equilibrada frente a la crisis habitacional.
Desde esta perspectiva, la regeneración urbana no se concibe como un ejercicio teórico ni como una intervención exclusivamente física, sino como un proceso situado que se construye a partir del trabajo en contextos reales, complejos y socialmente diversos.
Un repaso a algunos casos
Paisaje Transversal abordamos desde hace años la regeneración urbana desde una mirada integral y participada, combinando diagnóstico compartido, intervención sobre el espacio público y el entorno urbano, mejora de la accesibilidad y acompañamiento social, siempre en estrecha coordinación con las políticas públicas de vivienda.
En los procesos de regeneración urbana que estamos desarrollando actualmente en Picassent (València) y en el barrio de La Mariola, en Lleida, estamos teniendo la oportunidad de profundizar y contrastar de forma más directa cómo estas aproximaciones pueden incidir en la mejora de las condiciones residenciales, actuando sobre el parque de vivienda existente y su adaptación a las necesidades actuales de los hogares.
Queremos presentar estos proyectos como experiencias en las que, junto a otros equipos técnicos y a la administración pública, estamos poniendo en práctica estrategias de regeneración que permiten visibilizar alternativas y vías de mejora ante la actual situación de la vivienda. Desde enfoques adaptados a la normativa urbanística y a la realidad social de cada ámbito, estos procesos exploran distintas formas de mejorar el acceso a una vivienda digna, especialmente para colectivos en situación de mayor vulnerabilidad, reforzando al mismo tiempo la cohesión social y la calidad urbana de los barrios.
ERRP Picassent: regenerar desde la raíz social y urbana
Un ejemplo de regeneración urbana integral en marcha es el proyecto del Entorno Residencial de Rehabilitación Programada (ERRP) de Picassent. Impulsado por el Ayuntamiento con el apoyo de la Generalitat Valenciana y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, este trabajo se despliega en dos ámbitos discontinuos con fuertes componentes sociales, urbanos y arquitectónicos: Virgen de Vallivana y Torres del Carmen. Ambos conjuntos residenciales tienen un origen en la vivienda pública, habiendo pasado a manos privadas a través del sistema de acceso diferido a la propiedad.
Las Torres del Carmen, diseñadas en su día por el arquitecto Vicente Aliena Goiti como parte de una operación pública promovida por el consistorio, siguen siendo una pieza singular en la morfología urbana del entorno. Su arquitectura, constituida por 2 edificios y 24 viviendas, plantea ahora desafíos técnicos y funcionales que exigen una actuación cuidadosa.
En cambio, el conjunto de Virgen de Vallivana, formado por 8 edificios y 48 viviendas y construido en 1959 por la extinta Obra Sindical del Hogar según proyecto de Luis Costa Serrano, representa una suerte de “anomalía” urbanística dentro de una trama densa de manzana cerrada ensanche del casco histórico del pueblo. Su configuración abierta, heredera del urbanismo de bloques exentos, ha derivado en problemas funcionales y de percepción social, que impactan negativamente tanto en la calidad de vida de sus habitantes como enel espacio colectivo.
En este sentido, este modelo urbano ha quedado desajustado respecto a la red urbana actual, demandando una intervención integral que no se limite al espacio privado, sino que aborde el conjunto del entorno habitado.Paisaje Transversal, en colaboración con SOGO arquitectos, asumimos el desarrollo del Lote 1 del proyecto, que incluye la creación y gestión de la Oficina de Rehabilitación, la redacción de los proyectos de edificación y urbanización, así como la dirección de obras y la coordinación del estudio de seguridad y salud en el ámbito de actuación que comprende los edificios situados en la Calle Verge de Vallivana.
Las actuaciones planteadas se enmarcan en el objeto de la subvención, orientado principalmente a la mejora de la eficiencia energética, la accesibilidad y la funcionalidad estructural de los edificios, así como a la cualificación de su entorno urbano. A partir de estas premisas, el proyecto arquitectónico y urbano es el resultado de un proceso de contraste continuo con la población residente, orientado a identificar aquellas soluciones que presentan un mayor impacto positivo en la calidad de vida, al tiempo que garantizan su viabilidad técnica, económica y de mantenimiento a largo plazo.
En el ámbito edificatorio, el proyecto concreta una mejora integral de la envolvente térmica, con actuaciones sobre cubiertas y fachadas, junto con la renovación de carpinterías y la modernización de las instalaciones. Se incorporan sistemas de energía limpia, como la aerotermia y la instalación de placas solares fotovoltaicas, así como la renovación de redes e instalaciones obsoletas. Como solución diferencial, destaca la integración de balcones orientados hacia el interior de las parcelas, una intervención que mejora de forma significativa el espacio residencial, dignifica las viviendas, reforzando el uso doméstico y la habitabilidad interior de los bloques.
En cuanto al espacio público, la intervención apuesta de manera decidida por la accesibilidad universal y la naturalización del entorno. Se plantea una mejora de la conexión con los viarios colindantes y con el entorno del colegio CEIP, mediante la implantación de plataformas únicas que priorizan los recorridos peatonales. El proyecto incrementa en torno a un 50 % la superficie de suelo permeable, a través de una propuesta ambiciosa de jardinería y la incorporación de jardines de lluvia interiores que integran zonas de juego y estancia. Estas actuaciones permiten transformar antiguos patios interiores en cul-de-sac, asociados a situaciones de inseguridad, en espacios de uso comunitario más seguros y equipados.
En el ámbito de la gestión y el acompañamiento social, la Oficina de Rehabilitación desempeña un papel clave no solo en la tramitación técnica y administrativa de las ayudas, sino también en la atención personalizada a las vecinas y vecinos y en la coordinación con los distintos agentes implicados. El elevado grado de vulnerabilidad social de parte de la población ha motivado, además, un acuerdo municipal para completar la subvención hasta el 100 % en aquellos hogares con informe de vulnerabilidad alta, garantizando así la viabilidad económica de la operación y evitando situaciones de exclusión del proceso.
Actualmente, las obras se encuentran en fase de inicio, con una previsión de finalización en septiembre de 2026. El ERRP de Picassent se configura así como una intervención integral que articula rehabilitación física, mejora de las condiciones residenciales, cualificación del espacio público y acompañamiento social, avanzando hacia un modelo de regeneración urbana más equitativo, sostenible y centrado en las personas.
Plan de mejora urbana del ámbito de La Mariola
Desde el pasado otoño, tras resultar ganadores del concurso para la redacción del Plan de Mejora Urbana de La Mariola (Lleida), estamos embarcados en uno de los proyectos urbanísticos de regeneración urbana más complejos y exigentes en los que hemos intervenido, no solo por las dimensiones del ámbito —más de 23.000 m²—, sino por la elevada vulnerabilidad social del barrio y la densidad de problemáticas estructurales que confluyen en él.
Se trata de un barrio de bloque abierto con condiciones residenciales precarias, fuerte estigmatización urbana y un entorno físico fragmentado. Las viviendas son de tamaño muy reducido —algunas con tan solo 34m² útiles—; los espacios públicos, en cul-de-sac, resultan inseguros, con escasa presencia de equipamientos y una conectividad urbana deficiente. A ello se suma la falta de accesibilidad en muchas de las edificaciones, así como la necesidad de adaptar el entorno a los desafíos del cambio climático.Junto a un equipo de trabajo multidisciplinar que con perfiles especializados en arquitectura (Arquitectos de Cabecera), sociología urbana (Ichk), gestión urbanística (Rueda y Vega) y economía (Gabinet d’Estudis Econòmics), el proyecto plantea una intervención integral que combine rehabilitación edificatoria, reurbanización, reconfiguración de espacios públicos, mejora ambiental y activación económica.
La propuesta inicial, actualmente en fase de negociación, se articula en torno a tres grandes objetivos que condicionan la nueva ordenación urbana del ámbito.
En primer lugar, se plantea la rehabilitación y puesta en valor del tejido urbano y social existente, promoviendo una oferta residencial digna y diversificada, adaptada a los estándares actuales de eficiencia energética, accesibilidad y habitabilidad. Esta estrategia incluye la rehabilitación de las viviendas existentes, con la ampliación de su superficie útil mediante la incorporación de elementos comunes, pasarelas, voladizos o espacios de transición, así como la incorporación de nueva vivienda dentro del ámbito, garantizando los procesos de realojo necesarios durante las obras y dentro del propio barrio.
En segundo lugar, el plan apuesta por jerarquizar y estructurar el espacio público, asegurando su permeabilidad, conectividad y atractivo tanto a escala de barrio como de ciudad. El rediseño del espacio urbano se concibe como una red continua de plazas, zonas verdes, recorridos accesibles y soluciones basadas en la naturaleza, que refuercen la actividad dotacional, mejoren la calidad ambiental y contribuyan a un entorno urbano más saludable y resiliente.
Finalmente, el Plan de Mejora Urbana se concibe desde su viabilidad urbanística, económica y social, incorporando desde el inicio criterios de gestión que permitan ofrecer un marco normativo estable y realista. Este enfoque busca reducir la vulnerabilidad urbana y social del ámbito, facilitar la regularización habitacional, fomentar la diversidad social y reforzar el tejido vecinal, contribuyendo a dignificar el barrio y a fortalecer su identidad comunitaria a medio y largo plazo.
El proyecto reconoce, así, que los retos de La Mariola no pueden abordarse solo desde el plano técnico, sino que requiere especial atención a la compleja realidad social, de modo que puedan mantenerse los hogares existentes y asegurar un proceso de intervención social que permita dar continuidad al trabajo que está realizando Servicios Sociales y, en última instancia, haga posible revertir la vulnerabilidad del ámbito. La regeneración urbana aquí se concibe como una oportunidad para consolidar procesos de intervención social en marcha, evitando desplazamientos o sustituciones poblacionales y asegurando que la transformación no suponga una ruptura para la comunidad residente. Un reto en el que las políticas de vivienda pública municipales también deberán ser claves para su éxito.
Pla de Barris i Vilas: proyectos en Vic y Santa Coloma de Gramenet
El pasado 19 de diciembre, se anunciaron los resultados de la convocatoria del Plan de Barrios y Villas de la Generalitat de Catalunya. Paisaje Transversal recibimos la noticia de que los dos municipios con los que colaboramos en la preparación de la convocatoria —Vic y Santa Coloma— recibirán, finalmente, financiación por parte del programa.
Ambos proyectos se sitúan en contextos urbanos de alta complejidad y vulnerabilidad, con fuertes retos de desigualdad socioespacial, envejecimiento del parque residencial, deficiencias de accesibilidad, precariedad habitacional y falta de infraestructuras comunitarias adecuadas. En ambos casos, los proyectos parten de diagnósticos detallados que abordan y consideran tanto la dimensión social como la urbanística, ambiental y económica existentes.
En Vic, el diagnóstico constata una fuerte concentración de vulnerabilidades en los barrios del sur y nordeste, donde el 45 % de la población es de origen extranjero y se dan altos niveles de precariedad residencial y exclusión social. El plan parte de una voluntad clara: romper la fractura histórica entre el norte y el sur de la ciudad. Para ello, se propone una estrategia integral basada en la creación de centralidades sociales, culturales y educativas en el sur, que permitan conectar con los polos existentes en el norte.
El objetivo es construir una ciudad más cohesionada, en la que la diversidad social y cultural se convierta en un motor de transformación positiva. La propuesta combina intervenciones sobre el parque de vivienda (rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad), actuaciones sobre el espacio público y nuevos equipamientos de proximidad. Además, se busca favorecer la inclusión educativa y laboral, con especial atención a la juventud y a los colectivos más vulnerables.
En Santa Coloma de Gramenet, el ámbito de actuación se sitúa en el sector sudeste del municipio, un territorio densamente poblado con un parque de vivienda muy envejecido –el 87 % de las viviendas del ámbito fueron construidas antes de 1980 y más del 84 % carecen de ascensor– y poco eficiente energéticamente, un débil tejido comercial y una alta concentración de población vulnerable. El diagnóstico subrayó cómo estas condiciones han derivado en una estructural vulnerabilidad urbana.Atendiendo a ello, la estrategia apuesta por consolidar comunidades resilientes e inclusivas, estableciendo tres grandes líneas de actuación: mejorar las condiciones habitacionales (habitabilidad, eficiencia energética, accesibilidad), consolidar una red de infraestructura verde conectada al río Besòs y al sistema de espacios abiertos del municipio, y fortalecer los equipamientos educativos y sociocomunitarios como motores de cohesión e inclusión.
La regeneración urbana: no sólo una respuesta frente a la crisis de la vivienda
Lejos de concebirse como una mera operación de mejora estética o actualización técnica, la regeneración urbana debe entenderse como una herramienta transformadora de alto impacto. Intervenir en los espacios urbanos implica, por tanto, repensar las condiciones de vida, la distribución de recursos, el acceso a derechos básicos y las formas de relación entre las personas y su entorno. Regenerar implica aquí recuperar también la dimensión de lo público como escenario cotidiano de vida comunitaria, como lugar de encuentro, de juego, de tránsito amable y de contacto con la naturaleza.
La regeneración urbana, por tanto, exige visión estratégica, articulación de políticas públicas y una gobernanza que integre la participación real de la ciudadanía, a fin de fortalecer los vínculos vecinales, fomentar la inclusión, recuperar el entorno natural y construir comunidades más sostenibles, justas y resilientes.
Con nuestro trabajo abogamos por construir entornos que no solo reparen lo físico, sino que anticipen los retos del futuro desde la justicia social, entendiendo que solo desde esa visión es posible tener entornos que sean verdaderos espacios de oportunidad para todas las personas.