Hace más de veinte años, en plena burbuja inmobiliaria y con la rentabilidad del alquiler en máximos históricos, España realizó un primer intento de crear una entidad estatal para gestionar vivienda en alquiler: la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). El objetivo de aquel proyecto era el de movilizar viviendas vacías mediante la intermediación entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, la iniciativa no alcanzó los resultados previstos y acumuló una importante deuda que llevó a iniciar su proceso de liquidación en 2012.
La recientemente anunciada Casa 47 se presenta como heredera de aquel intento, aunque con un planteamiento más amplio y buscando aprender de los errores. El proyecto supone, además, una profunda reestructuración de la antigua SEPES, transformándola en una Entidad Estatal de Vivienda y Suelo capaz de intervenir en todo el ciclo de la política pública de vivienda.
Este nuevo modelo se apoya fundamentalmente en dos pilares. Por un lado, los acuerdos con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), que garantizan financiación para actuaciones vinculadas al Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA). Por otro, la transferencia de patrimonio público procedente de distintas entidades, entre ellas la SAREB o la SIEPSE (Sociedad de Infraestructuras y Equipamientos Penitenciarios y de la Seguridad del Estado).
Una herramienta estructural
Casa 47 ha sido definida por el propio Gobierno como una “infraestructura que sustentará el sistema público de vivienda”, por lo que aspira a convertirse en una herramienta estructural del sistema público de vivienda que, a diferencia de programas anteriores, no se concibe como una política puntual de ayudas, sino como una entidad con capacidad para urbanizar suelo, construir viviendas y gestionar su alquiler en el tiempo, manteniéndolas dentro del parque público y evitando su posterior privatización.
La magnitud del reto es considerable. Gestionar decenas de miles de viviendas distribuidas por todo el país requiere no solo inversión, sino también experiencia operativa y una estructura administrativa sólida
Por ello, la estrategia adoptada ha sido delegar la gestión por lotes geográficos en gestores privados, pero incorporando cláusulas de responsabilidad social. Se trata de una solución pragmática para acelerar la puesta en marcha del sistema, aunque también ha generado críticas por la dependencia de grandes gestores vinculados a fondos internacionales.
Gestión integral del ciclo de vivienda
Casa 47 pretende intervenir en todas las fases del proceso residencial: desde la urbanización del suelo hasta la gestión del alquiler una vez entregadas las viviendas. El objetivo es consolidar un parque público estable que permanezca en manos del Estado a largo plazo.
Este enfoque implica una elevada complejidad. Urbanizar y construir vivienda destinada al alquiler asequible —cabe destacar que el enfoque principal es el de vivienda asequible, no necesariamente el de vivienda social dirigida a los hogares con menores ingresos— requiere una gestión eficiente de un parque amplio y disperso territorialmente que exige estructuras descentralizadas. En la práctica, esto probablemente requerirá fórmulas de colaboración público-público o público-privada, siempre bajo control público.
Estabilidad contractual y política de precios
El modelo introduce contratos de larga duración, con un periodo inicial de 14 años prorrogable hasta 75. Esta estabilidad pretende ofrecer seguridad: los precios se fijan en función de la capacidad de pago de la población —con el objetivo de que el alquiler no supere el 30 % de la renta media del territorio— y no del coste de construcción.
Aunque este enfoque puede ayudar a reforzar la asequibilidad, diversos profesionales del sector advierten de que podría incrementar la presión financiera sobre el sector público si no se acompaña de mecanismos de financiación cruzada.
Objetivo a largo plazo
La meta estratégica de Casa 47 es aproximarse a los estándares europeos, donde el parque público alcanza en torno al 8 % del total de viviendas, mediante una inversión estimada de 13.000 millones de euros en diez años.Para lograr ese objetivo, Casa 47 es consciente de que no bastará con la construcción de vivienda nueva. La industria de la construcción en España tiene actualmente una capacidad limitada, en torno a 120.000 viviendas al año, muy lejos de las más de 600.000 que se levantaban durante los años de la burbuja inmobiliaria. Por eso, además de la construcción de vivienda, se plantea la compra de aquella ya existente, incluyendo carteras residenciales en manos de fondos que salgan al mercado, o la activación de mecanismos como el derecho de tanteo y retracto, aplicados de forma extensiva para permitir la incorporación de viviendas al parque público.
El papel de la rehabilitación
Paisaje Transversal consideramos la regeneración urbana como uno de los principales mecanismos para abordar el reto de la vivienda hoy, a fin de ampliar y mejorar la oferta, permitiendo infraestructuras existentes ya consolidadas, así como servicios y equipamientos mientras se mejoran las condiciones de habitabilidad y la cohesión social de la ciudad existente.
Quizá conscientes de esto, la rehabilitación de vivienda es un componente explícito en el modelo de Casa 47, tanto en la gestión de activos existentes como en la adecuación por parte de los inquilinos, pudiéndose distinguir diversas actuaciones posibles.
Adecuación de activos procedentes de SAREB
Los fondos gestores cobrarán una «prima de adecuación» por reformar las viviendas de la Sareb que pasen a formar parte del parque de Casa 47, aunque no se trata de un modelo de rehabilitación energética ni en términos de accesibilidad.
Más bien, la adecuación de las viviendas pasa por actuaciones de reforma que permitan disponer de las mismas para su uso, ya que muchas se pueden encontrar obsoletas o en mal estado. Es importante señalar aquí que estas políticas de rehabilitación están vinculadas a otros programas estatales, como el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 y el Fondo Social para el Clima, que también regulan y financian distintos programas de rehabilitación actualmente en desarrollo.
Acondicionamiento por parte de los inquilinos
Una de las primeras convocatorias ya anunciadas, en la ciudad de Vigo, sirve aquí como precedente para entender cómo se puede desarrollar este enfoque. En ella, las viviendas se entregan sin muebles ni electrodomésticos. A cambio, las familias disponen de hasta tres meses de carencia en el alquiler para acondicionar el piso antes de empezar a pagar. Esta decisión reduce la responsabilidad de la entidad gestora sobre el mantenimiento de bienes muebles, facilitando la gestión posterior del parque.
Recuperación de zonas afectadas por desastres
Respecto a situaciones de emergencia —como las viviendas destinadas a municipios afectados por la DANA en Valencia—, se está a la expectativa de saber si parte de las viviendas previstas incluirán aquellas ubicadas en zonas afectadas por desastres, lo que implicaría además una labor de recuperación residencial en áreas dañadas.
Sin embargo, se trata de un caso muy específico, con sus propias particularidades, ya que la reconstrucción tras desastres naturales requiere estrategias territoriales mucho más amplias que la simple incorporación de viviendas, pues afecta también a los propios modelos de urbanización y a las necesidades de la reconstrucción.
¿Cómo se está enfocando el mercado de vivienda en alquiler?
Casa 47 no actúa directamente sobre el mercado privado del alquiler, aunque el Gobierno ha aprobado medidas complementarias orientadas a incentivar la oferta privada. Ofreciendo, hasta ahora, dos instrumentos diferentes.
Por un lado, los avales públicos frente a impagos. El Consejo de Ministros aprobó una línea de ayudas mediante el Real Decreto 1135/2025 que actúa como aval del Estado para alquileres destinados a jóvenes y colectivos vulnerables. Este mecanismo cubre impagos de renta, daños en la vivienda y costes de suministros pendientes, con la finalidad de reducir la percepción de riesgo por parte de los propietarios y favorecer que más viviendas privadas entren en el mercado del alquiler. La gestión de estas garantías se realizaría a través de las comunidades autónomas.
Por otro, se encuentra la compra pública de vivienda a particulares, algo especialmente importante para el corto y medio plazo. En este sentido, Casa 47 prevé una oferta pública de compra de viviendas a particulares dotada inicialmente con 100 millones de euros, con el objetivo de incorporarlas al parque público.
Despliegue territorial
El despliegue de Casa 47 ha comenzado con una convocatoria piloto de 171 viviendas repartidas en tres territorios: Vigo, con 67 viviendas con un alquiler medio de 662 euros al mes, alrededor de un 35 % por debajo del mercado; municipios valencianos afectados por la DANA —Ribarroja del Turia, Vilamarxant, Carlet, entre otros—, con un total de 67 viviendas con un alquiler medio de 486 euros, y Mieres (Asturias), con 37 viviendas con un alquiler medio de 416 euros. Estas últimas tienen la particularidad de ser gestionadas como Vivienda de Protección Autonómica (VPA), por lo que requieren visado del Principado.
En algunos casos se trata de promociones que llevaban tiempo sin venderse en el mercado libre y que han sido incorporadas al programa de alquiler asequible. En paralelo, se están planteando futuros desarrollos que dependen en gran medida de nuevos proyectos de urbanización en ciudades como Sevilla, Ibiza y Valencia, con proyectos en Málaga y Madrid pendientes de aprobación municipal. Estos en general, son casos en los plazos pueden alargarse aún, ya que, además de la aprobación de los ayuntamientos, en algunos casos se necesita tramitar modificaciones de planeamiento y/o proyectos de urbanización.
En Madrid, por ejemplo, se espera iniciar la construcción de nuevas viviendas a finales de 2026 en desarrollos como Valdecarros, aunque también existen participaciones menores en ámbitos como Madrid Nuevo Norte.
Por otro lado, sobre las viviendas procedentes de la SAREB y su distribución, se sabe que existen unas 4.000 en Cataluña, unas 4.500 en Andalucía, unas 3.500 en la Comunidad Valenciana y alrededor de 1.300 en Madrid.
Una infraestructura en construcción
Casa 47 representa uno de los intentos más ambiciosos de construir un sistema público de vivienda y aspira a convertirse en una herramienta transformadora para ampliar el acceso a la vivienda. En este sentido, su desarrollo debe entenderse como un proceso en construcción que requiere consolidarse progresivamente a través de la colaboración entre administraciones, agentes públicos y privados.
La experiencia pone de relieve la importancia de actuar de manera coordinada y de fortalecer los mecanismos de cooperación, garantizando un despliegue territorial equilibrado. Además, en un ámbito tan complejo como el de la vivienda, resulta fundamental dar continuidad a las iniciativas ya iniciadas, de modo que puedan contribuir a fortalecer el sistema público y avanzar hacia un modelo más estable y accesible a largo plazo.