“La industria más pesada, más importante, que genera más cash flow del siglo XXI, es (…) el turismo, lo que nos muestra hasta qué punto es absurda la contraposición entre lo moderno y lo posmoderno, porque, en cuanto «superfluo», el turismo pertenece por derecho propio a lo posmoderno, pero su materialidad de acero, coches, aviones, barcos, cementeras, lo sitúa de lleno en la pesadez industrial de lo moderno. (…) Pertenece a esa categoría de fenómenos sociales (…) que se manifiestan omnipresentes, familiares, pero siempre, y en todos los casos, sin digerir, sin elaborar: eluden las preguntas, neutralizan la reflexión.”
— Marco d’Eramo, La selfie del mundo
Con la llegada de la temporada alta, el turismo vuelve a ocupar titulares, conversaciones y debates públicos: ¿cuántos turistas son demasiados?, ¿qué impacto sobre los precios tienen las viviendas turísticas?, ¿es compatible seguir creciendo con garantizar el acceso a la vivienda o preservar la identidad de nuestros barrios, pueblos y ciudades? Mientras que cada año las cifras de visitantes al país baten nuevos récords, el objetivo ya no debería ser conocer cuántos turistas recibimos, sino por cómo podemos convivir con una actividad que, sin límites ni regulaciones, resulta masificada y devoradora.
En un artículo anterior, publicado aquí, ya nos planteamos la necesidad de dejar de entender el turismo como una actividad aislada del resto de políticas, pues sus efectos atraviesan transversalmente a aspectos tan variados como la vivienda, la movilidad, los servicios públicos, el empleo, el comercio o el paisaje. Tampoco nos interesa caer en una falsa dualidad que solo se ve o como una amenaza inevitable o como una solución milagrosa. El turismo puede aportar importantes beneficios, contribuyendo a generar empleo, mejorar la actividad económica y producir intercambios culturales. Sin embargo, también puede ejercer una presión significativa sobre espacios frágiles, recursos limitados o mercados como el residencial, ya de por sí tensionados.
El turismo es, por tanto, complejo, transversal. Y ahí el urbanismo puede decir mucho. La reciente publicación del estudio sobre la integración del turismo en las Agendas Urbanas y Rurales —en cuya elaboración colaboramos con la Diputación de Barcelona y los Ayuntamientos de Castellón de la Plana, Castropol, la comarca de Guadix, Santa Susanna, Manresa o el Baix Llobregat— da cuenta de ello y lo entiende como un fenómeno que comparte recursos, infraestructuras, servicios y espacios con la población residente, y cuyos efectos dependen de cómo se distribuyen sus beneficios y sus costes, de la relación que establece con las actividades y culturas locales y, especialmente, de la capacidad colectiva para integrarlo dentro de una estrategia territorial más amplia.
Más que perseguir únicamente su crecimiento, sin incorporar una reflexión suficiente sobre sus impactos a medio y largo plazo, la planificación urbana tiene que definir bajo qué condiciones puede desarrollarse y qué equilibrios deben preservarse para garantizar su compatibilidad con la realidad cotidiana de quienes viven en él.
Cuando el turismo transforma la ciudad
Bajo este enfoque, el debate sobre el turismo debería orientarse hacia la formulación de una forma de gobernanza consciente, que lo entienda dentro de un proyecto social y colectivo que proteja, al mismo tiempo, recursos locales, mientras preserva el bienestar de la población residente y distribuye de forma más equilibrada sus beneficios y costes.
No es ningún secreto que la presencia continuada de población en un barrio o pueblo permite mantener de forma eficiente escuelas, comercios, servicios de proximidad, transporte público, así como asociaciones, redes vecinales y comunitarias u otros sistemas informales de cuidado. Tampoco lo es que, cuando una parte creciente del parque residencial se destina a estancias temporales, no solo se ve afectada la actividad económica. Se transforma el funcionamiento del conjunto.
La ocupación intermitente reduce la continuidad de las relaciones vecinales. La identidad de un barrio o pueblo puede transformarse y afectar al tejido social. La demanda turística puede concentrar el consumo y la utilización de servicios en determinados momentos del año. El comercio cotidiano se ve reemplazado progresivamente por actividades dirigidas al visitante. Y, cuando crece la demanda y la vivienda se orienta también a cubrir las necesidades de un sector terciario, la disponibilidad de alquiler residencial disminuye y las expectativas de rentabilidad se incorporan al precio de las viviendas, incluso cuando estas nunca llegan a explotarse como alojamiento turístico.
Un matiz aquí: esto no quiere decir, sin embargo, que las viviendas turísticas sean la única causa de las dificultades de acceso a la vivienda. Entendemos que es parte de un fenómeno más amplio. Aun así, resulta difícil ignorar su efecto cuando alcanzan una presencia elevada, como, por ejemplo, en la descompensación entre los mercados de alquiler residencial y turístico, especialmente cuando la mayor parte del parque de vivienda disponible se orienta al segundo, reduciendo la oferta del primero.
Llanes, más allá de la imagen turística
“Cualquier día comenzarán a llegar turistas y tenéis que prepararles alojamientos (…). ¡Manos a la obra y a trabajar!”
— José Peñarroya, Pitagorín, citado en Ana Fernández-Cebrián, Fábulas del desarrollo
Llanes es uno de los principales destinos turísticos de Asturias. El turismo tiene, de hecho, un peso importante en la economía de este concejo, gracias a sus costas, su paisaje, su patrimonio, su gastronomía y una red de pueblos con una fuerte identidad propia.
Su territorio, de unos 263 km², se extiende desde el Mar Cantábrico al norte hasta las estribaciones de la Sierra del Cuera y los Picos de Europa al sur. Este marco geográfico dota al concejo de una notable diversidad de ambientes: una franja litoral de acantilados y playas —Llanes cuenta con cerca de 30 playas de arena a lo largo de unos 30 km de costa—; valles interiores de praderías y bosques, y zonas montañosas calizas al sur. El relieve combina extensas planicies costeras con macizos kársticos. El punto más elevado del concejo supera los 1.100 m de altitud —Peña Blanca, Sierra del Cuera— mientras que las zonas pobladas costeras están casi al nivel del mar.
Estos atractivos provocan en el concejo una fuerte estacionalidad. Durante los meses de julio y agosto, la población del concejo se multiplica varias veces en comparación con la población de derecho, debido a la llegada de turistas y propietarios de segundas residencias. Esta oscilación genera una importante actividad económica y empleo temporal, pero también conlleva presiones sobre la infraestructura urbana (tráfico, aparcamiento, suministro de agua, recogida de residuos, saneamiento), más visible en algunas zonas costeras y rurales.
Y es que el concejo está formado por 28 parroquias y 115 entidades delimitadas, que difieren entre sí en población, superficie y localización (costa, interior, etc.), siendo el núcleo urbano de Llanes, el más importante y con más población. Esta configuración provoca que los impactos del turismo, y particularmente de la presencia de las viviendas turísticas, sea muy variable según cada núcleo.
En Llanes, la normativa redactada por Paisaje Transversal y el Instituto INDUROT de la Universidad de Oviedo distingue, entre otras modalidades de alojamiento, entre vivienda vacacional (VV), que se corresponde fundamentalmente con viviendas completas no sometidas a propiedad horizontal, como casas, chalets o edificaciones exentas, y vivienda de uso turístico (VUT), que hace referencia a una vivienda independiente situada en un edificio de varias plantas sometido a propiedad horizontal. Aunque ambas se destinan al alojamiento temporal mediante precio y deben contratarse íntegramente, su localización y sus efectos territoriales no son idénticos.
Las VUT introducen una actividad de alojamiento rotatorio dentro de comunidades residenciales. En estos casos aparecen cuestiones relacionadas con la convivencia, el ruido, la utilización de zonas comunes, la seguridad o la voluntad de la comunidad de propietarios. Las VV, por su parte, tienen una presencia especialmente relevante en áreas de vivienda unifamiliar y núcleos rurales. Allí, el principal impacto no siempre se manifiesta mediante conflictos dentro de un edificio, sino mediante la transformación progresiva de pueblos habitados en conjuntos residenciales de ocupación temporal.
En julio de 2025, eran las 1.202 viviendas inscritas como VV o VUT, ofreciendo una capacidad total de 6.498 plazas. En conjunto, ambas modalidades representaban el 7,53 % del parque de viviendas del municipio. De ellas, cerca de dos terceras partes se sitúan en suelo urbano, aunque su incidencia relativa es más intensa en los pequeños núcleos rurales. En parroquias como Andrín y Tresgrandas, por ejemplo, las plazas de alojamiento turístico llegan a superar o incluso duplicar la población empadronada.
Ordenar la presión turística: el Plan Especial de Usos Turísticos de Llanes
El urbanismo debe prestar atención a las transformaciones. Y en los últimos años esas transformaciones han tenido un reflejo particular en la forma en la que se entiende, se vive y se accede al fenómeno del turismo.
De una parte, el auge de la economía de plataformas ha permitido una mayor proliferación de viviendas de uso turístico, al permitir una gestión más directa entre propietario y posible cliente. De otra, las cada vez más elevadas temperaturas que sufre la península ibérica, ha hecho que las zonas situadas al norte, que disfrutan de climas más suaves y suelen estar menos saturadas, un destino cada vez más preferencial. A ello se puede sumar, a nivel europeo, la adopción de la legislativa comunitaria sobre la libre prestación de servicios, que se recoge en la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre, relativa a los servicios en el mercado interior [DOUE, OJ L376, miércoles 27 de diciembre de 2006], que ha tenido importantes efectos liberalizadores para las actividades de alojamiento en vivienda particular, simplificando, por ejemplo, las exigencias administrativas para su incorporación efectiva al mercado turístico.
Llanes aloja hoy a aproximadamente 7.000 visitantes más que en 2010. El Plan Especial de Uso Turístico de Llanes (PEUT), que abarca la totalidad del concejo de Llanes, incluyendo todos sus núcleos urbanos y rurales, parte de estas nuevas realidades, y se formula con el objetivo de ordenar y regular la implantación VUT y VV en el término municipal, ofreciendo un instrumento de planeamiento de carácter normativo y regulador que no modifique la clasificación ni la calificación del suelo establecidas por el Plan General de Ordenación Urbana, actualmente en tramitación, sino que actúe de forma complementaria sobre un uso específico de la edificación.
Una regulación territorializada para un turismo compatible
El PEUT se centra en el uso de las viviendas ya existentes y establece condiciones para cada núcleo. En este sentido, cabe señalar que, de acuerdo con la normativa urbanística municipal, las VV y las VUT se encuadran dentro de los usos residenciales y no de los terciarios. Por tanto, el PEUT actúa de forma complementaria sobre un uso específico de la edificación.
Asimismo, y dado que la presión ejercida por las viviendas turísticas no es homogénea en el conjunto del municipio, el Plan introduce una zonificación interna en tres categorías de núcleos o áreas, definidas en función del grado de saturación o intensidad del fenómeno.
Los núcleos con más de un 5 % se consideran saturados. En ellos no se admiten nuevas implantaciones. Los que se sitúan entre el 2 % y el 5 % quedan sujetos a un régimen de contención y pueden crecer de manera limitada. Los que están por debajo del 2 % se consideran en equilibrio y admiten un desarrollo ordenado de la actividad. Estos umbrales no deben son entendidas como fronteras universales, sino como herramientas de planificación que se integran con otros indicadores —como la estructura de la población, el tamaño del núcleo, el parque residencial, la capacidad de los servicios o la dependencia económica del turismo— para aplicar medidas proporcionales a la realidad de cada territorio.
Por ello, la regulación no atiende únicamente al número de viviendas turísticas, sino también a la protección de la estructura urbana, el comercio de proximidad, el patrimonio y las características propias de cada ámbito territorial, incorporando criterios cualitativos y territoriales. Así, en suelo urbano, las VV y VUT se permiten con determinadas condiciones, pero se excluyen de las fincas singulares y de las plantas bajas del centro histórico, con el objetivo de proteger determinados valores patrimoniales y la continuidad de los usos comerciales. En los núcleos rurales, por su parte, solo se admite la vivienda vacacional, mientras que en el resto del suelo no urbanizable se prohíben ambas modalidades.
El Plan incorpora además otras medidas. Permite impulsar incentivos para que las viviendas turísticas regresen al uso residencial; estima que toda implantación quede sujeta a declaración responsable y a la correspondiente comprobación municipal y cumplimiento de las normas turísticas autonómicas; busca proteger el comercio en las plantas bajas, y prohíbe las VV y VUT en determinadas fincas singulares de valor arquitectónico, paisajístico y cultural. También prevé mecanismos de seguimiento y una revisión periódica de la zonificación, con actualización de los datos y posible redefinición de la zonificación y de los cupos por núcleo.
Este sistema introduce una lógica gradual y territorializada, que no impone una misma respuesta a todo el concejo ni plantea una prohibición general de la actividad. Al contrario, reconoce que hay lugares donde todavía existe margen para una implantación compatible, pero existen otros donde el límite ya ha sido sobrepasado que son necesarios proteger.
Todo turismo necesita un territorio habitado
“La distopía, en el fondo, se hace sola, ya se está haciendo: el turismo estará cada vez en manos de los más ricos; las ciudades, cada vez más inhabitables, se centrarán en el trabajo y el lujo; la autorrealización neoliberal se afianzará más como un medio de autoexpresión en sí mismo…”
— Anna Pacheco, Estuve aquí y me acordé de nosotros
El debate sobre las viviendas turísticas no debería reducirse a una oposición entre el derecho de propiedad y el interés colectivo, ni entre el desarrollo económico y la protección de la vivienda. Estas simplificaciones dificultan el avance en políticas eficaces. El urbanismo y la planificación territorial trabajan dentro de estas tensiones y deben orientar sus decisiones al interés general.
En este caso, una política turística también debe preguntarse qué empleo genera, cuánto dura, cómo se distribuyen los ingresos y qué parte de la riqueza permanece en el territorio. Se puede aumentar la facturación mientras crecen la precariedad, la temporalidad laboral y el precio de la vivienda. Cuando el mercado ocupa el lugar de la planificación, las decisiones individuales pueden terminar por definir el modelo territorial, afectando a la convivencia y la vida misma.
La regulación turística puede acompañarse de políticas capaces de movilizar vivienda vacía; reforzar el parque público, e integrarse con políticas de conservación del patrimonio, movilidad sostenible, gestión de los recursos, adaptación al cambio climático, cohesión social y redistribución de la riqueza, asegurando, al mismo tiempo, el cumplimiento de las normas y evitando que la oferta ilegal compita en condiciones de ventaja con quienes desarrollan su actividad dentro del marco establecido.
Proteger la vivienda habitual no significa actuar contra el turismo. Significa defender las condiciones que permiten que dicha actividad tenga futuro y que sus beneficios sean compatibles con una vida digna para quienes sostienen el territorio cada día.